Trotz guter oder sogar sehr guter Einkünfte ist, aufgrund steigender Zinsen und/oder Lebenshaltungskosten, für viele kein entspanntes Leben mehr möglich. Steigende Zinsen für sich genommen würden viele Hausbesitzer noch verkraften können. Da aber parallel die explodierenden Energie- Sprit- und Lebenshaltungskosten noch hinzu kommen, wird es für viele Hausbesitzer eng - sehr eng. Eigentümer von Immobilien stehen aktuell vor der Frage: Kann ich mir mein Haus oder meine Wohnung in Zukunft noch leisten? Im "worst case", also bei dauerhaft steigenden Zinsen und Kosten, werden, so unsere Prognose, einige Zehn- oder sogar Hundertausend* Familien Ihre Häuser verlieren. Unser Fazit, wir gehen harten Zeiten entgegen. *Beispiel: Schon 2012 gab es rund 61.000 Zwangsversteigerungsverfahren (Quelle: Argetra GmbH)
Steigende Zinsen, fallen die Immobilienpreise?
Darin sind sich Fachleute einig. Die Preise für Immobilien werden in der nächsten Zeit sinken. In welchem Umfang das passieren wird ist noch völlig offen. Ein Hinweis darauf ist: Wer vor einem Jahr ein Haus in München gesucht hat, bekam in einem der großen deutschen Immobilienportale, gerade mal 10 Angebote, Stand heute sind es schon über 400. Das heisst, das Angebot steigt dramatisch. Der Markt wechselt vom Bieter in den Angebotsmodus. Besonders gefährdet sind Eigentümer die in den letzten Jahren gekauft haben. Bei Sollzinssätzen von um 1% und einer Tilgung von 3% wurden auch Käufer mit durchschnittlichen Einkommen zu Hausbesitzern. Wenn Sie heute einen Vertrag über € 400.000,- machen würden, müssten Sie mt Sollzinsen von 3,5% bei 3% Tilgung rechnen. Die monatliche Belastung läge aktuell bei € 2.166,-. Könnten Sie sich mit der Rate Ihr Haus noch leisten? Haben Banken, vor wenigen Monaten, die Nebenkosten für ein Haus noch mit pauschal € 3,00 pro m² Wohnfläche angesetzt, liegt der Faktor in der Realität nun bei mindestens € 6,00 pro m² Wohnfläche. Für ein Haus mit 150 m² Wohnfläche sind das aktuell € 900,- anstatt € 450,- monatlich. Das eigene Haus wird so für viele (völlig unverschuldet) zu einem unkalkulierbaren Abenteuer.
Achtung Erben! Der "Sylt-Effekt" breitet sich aus.
Sylter kennen das Problem seit langer Zeit. Die Eltern versterben und Kind 1 muss Kind 2 mit dem hälftigen Wert des Hauses auszahlen. Bei einem Reihenhaus mit einem Wert von € 400.000,- wären das € 200.000,-, ein in vielen Fällen machbarer Vorgang - auch heute. Auf Sylt sah und sieht das völlig anders aus. Das Reihenhaus der Eltern war über die Jahre bis in die heutige Zeit zum Millionenobjekt geworden. Zahlen Sie mal als "Normalverdiener" Ihren Bruder oder die Schwester mit € 5 - 6 - 700.000,- oder mehr aus. Für viele Erben unmöglich; es musste verkauft werden.
Wir haben, aus fast allen Regionen, immer mehr Kunden (Erben) die Ihre Geschwister auszahlen müssen und denen wir sagen müssen, dass Ihre Einkünfte nicht ausreichen - der Sylt-Effekt! Bei Lagen in den sogenannten Hotspots ist das aktuell - für Normalverdiener und auch für Besserverdiener - schon Realität geworden.
Was sind die Konsequenzen für Sie als Eigentümer?
Besonders vorsichtig sein sein muss die "Finanzierungs-Generation der 1%ter" und ganz besonders die der Vollfinanzierer. Das sind Kunden die etwa ab 2017 gekauft haben. Wer hier € 400.000,- bei 10 Jahren Zinsbindung, zu einem Sollzins von 1% und 3% Tilgung (€ 1333,- mtl.) finanziert hat, muss € 273.850,- neu finanzieren. Das kostet aktuell etwa 3,5% Sollzins und 3% Tilgung und entspricht einer monatlichen Rate von € 1.483,-. Trotz getilgter rd. € 120.000,- erhöht sich die Rate um etwa € 150,- monatlich. Das sollte aber zu schaffen sein. Unterstellen wir bei den Energiekosten eine baldige Rückkehr zur Normalität, können auch diese Hauskäufer den Traum vom eigenen Haus weiter leben.
Problematisch wird es, wenn die Finanzierung nicht ausgereicht hat und mit Ratenkrediten die Fertigstellung und/oder Renovierung bezahlt werden musste. Diese, meist ungeplanten, zusätzlichen Ratenbelastungen haben von Anfang an für eine angespannte finanzielle Situation gesorgt. Hier wiegen, wegen des fehlenden finanziellen Spielraums, die steigenden Energiekosten ungleich schwerer. Bevor es zum finanziellen Kollaps kommt, ist hier sofortiges Handeln angezeigt. Wir prüfen hier kostenlos ob die Zusammenfassung Ihrer Ratenkredite zu einem Nachrangdarlehen möglich ist um die Raten zu reduzieren. Geht das nicht, sollten Sie einen seriösen Immobilienmakler kommen lassen, der Ihnen eine realistische Verkaufspreisschätzung gibt und ab in den Verkauf. Mit dem möglichen Übererlös können Sie dann neu starten.
copyright OFADO Finanzanalysen im September 2022