Hypotheken für Selbstständige
Bankfinanzierungen für Selbstständige oder Freiberufler mit gekündigten Hypotheken, negativen Auskünften oder laufenden Zwangsversteigerungsverfahren sind aktuell bei den großen überregionalen Anbietern nicht mehr zu bekommen. Was bleibt ist der freihändige Verkauf oder ein/eine Investor/rin.
Schwierige Zeiten für Problemlösungen
Die explosionsartig gestiegenen Zinsen sowie Energie- und Lebenshaltungskosten machen auch vielen Selbstständigen Probleme. Heute am 13.12.2022, müssen beste Bonitäten bei Immobilienfinanzierungen über 50% Beleihungsauslauf schon mit Sollzinsen von um die 4% rechnen. Hinzu kommt die Tilgung von 3%. Wer das Glück hatte eine Finanzierung über z.B. € 500.000,-zu einem Sollzins von 1% zzgl. 2% Tilgung zu bekommen musste dafür monatlich € 1.250,- zahlen. Bei den aktuellen Annuitäten (Zins+Tilgung) von 7% steigt die monatliche Belastung auf € 2.916,-. Da müssen zukünftig sehr viele Hausbesitzer feststellen, das Sie sich das nicht mehr leisten können. Wenn die Zinsen auf diesem Niveau bleiben, fallen zwangsläufig auch die Immobilienpreise, womit wir beim Thema Investoren angekommen sind. Die hohen Zinsen machen natürlich die Refinanzierung teuer, hinzu kommt die Marge die ein Investor verdienen möchte, Grunderwerbssteuer und Notarkosten und das Verwertungsrisiko. Daher haben die uns bekannten Investoren (Modell Kauf/Rückkauf) entschieden, aktuell nicht mehr als 65% bis 70% des festgestellten Immobilienwertes zu finanzieren. Die Investoren stehen bis zu maximal 5 Jahren zur Verfügung. Ob Investoren sich engagieren oder nicht ist deren eigene Sache. Wir können lediglich Ihren Fall vorstellen und bei Interesse setzen sich die Investoren mit Ihnen in Verbindung. Darauf welche Vereinbarungen Sie mit den Investoren und Investorinnen treffen haben wir ebenfalls keinen Einfluss. Sie sollten in jedem Fall prüfen ob der Verkauf des Hauses nicht die beste Lösung wäre. Entscheidend ist - sind Sie beim Rückkauf nach max. 5 Jahren finanziell so aufgestellt, dass Sie von Banken wieder eine Finanzierung bekommen? Wenn nein, gibt es Kinder die in der Zwischenzeit zu Arbeitnehmern geworden sind und die Immobilie übernehmen können. Nochmal, der Verkauf des Hauses wird in den meisten Fällen die vernünftigste Lösung sein.
Investorenmodell Vorteile
Wenn es mit der Hausbank nicht mehr funktioniert und man Ihnen die Kreditverträge gekündigt hat, wird es höchte Zeit für tätig zu werden. Das Modell Kauf/Rückkauf ist dann eine Option wenn Sie sicher wissen, dass Sie nach Ablauf des Investorenengagements so aufgestellt sind, dass der Rückkauf kein Problem darstellt, ansonsten kann es passieren, dass Sie bei der Verwertung (Verkauf) der Immobilie im "worst case" leer ausgehen. Nochmal, die Prüfung ob der freihändige Verkauf nicht die bessere Lösung ist, sollte immer Vorrang haben. Andere Kunden stellen durch anstehende Erbschaften den Rückkauf sicher oder Kinder werden Arbeitnehmer und übernehmen das Haus dann. Gerade ältere Kunden möchten nur noch einen klar definierten Zeitraum in Ihrem Haus bleiben, danach soll das Objekt verkauft werden. Mit einem Investor können Sie die Immobilie in solchen Fällen sichern.
So war's im November 2021
Bei Refinanzierungszinsen von 1% konnten unsere Investoren noch Topp Angebote machen. Hier mal ein Beispiel:
Darlehensbetrag € 300.000,00
1mal Honorar Investor 10% = € 30.000,00
Grunderw.-St. 6,5% = € 19.500,00
Vertragskosten 4 % = € 12.000,00
Finanzierungsbetrag = € 361.500,00
Sollzins 2% p.a. = € 7.230,00
Monatliche Rate = € 602,50
Tilgung nach Kundenwunsch
So konnten sich die Kunden finanziell erholen, Rücklagen für den Rückkauf bilden und wieder ruhig schlafen. Vor einem Jahr konnte man sogar davon ausgehen, dass die Immobilienpreise weiter steigen. Das ist nun - leider - Geschichte.
